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더신사 법무법인 칼럼
“‘집주인이 직접 들어와 산다며 갱신을 거절했는데, 전세금도 안 돌려줍니다…’ 계약갱신요구권 거절 사유와 보증금 반환·허위 실거주 손해배상 가이드”
✏️ 작성일 2026년 10월 15일
전세나 월세 만기를 앞두고 임차인이 법적으로 보장된 ‘계약갱신요구권’을 행사했음에도, 집주인이 "내가 직접 들어가 살아야 하니 집을 비워달라", "부모님이나 자녀가 실거주할 예정이다"라며 갱신을 완강히 거부하는 사례가 빈번합니다. 하지만 퇴거를 준비하는 임차인에게 임대인이 막상 만기일이 다가오자 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다", "지금 현금이 없으니 몇 달만 기다려 달라"라며 적반하장으로 보증금 반환을 지연하거나, 뒤로는 집값을 올려 다른 세입자에게 매물로 내놓는 기만행위까지 벌어지며 세입자를 벼랑 끝으로 내몰고 있습니다.
대한민국 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회에 한하여 2년의 계약갱신을 요구할 권리가 있으며, 임대인은 법에 명시된 정당한 거절 사유(임대인의 실거주, 2기 차임 연체, 중대한 파손 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 만약 임대인의 갱신 거절이 법적으로 정당하다면 계약은 만기일에 적법하게 종료되므로 임대인은 만기 당일 보증금 전액을 임차인에게 즉시 반환할 절대적 의무가 발생합니다. 더 나아가 임대인이 '실거주'를 이유로 갱신을 거절해놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 사실이 적발되면, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임차인이 입은 손해(환산월차임 차액 2년분, 이사비, 중개수수료 등)를 전액 배상해야 합니다. 떼일 위기에 처한 보증금을 사수하고 손해배상까지 강제 회수하려면 ① 집주인의 갱신거절 사유가 담긴 통지(문자, 내용증명) 채증, ② 이사 전 대항력 유지를 위한 '임차권등기명령' 및 주택 인도(비밀번호 제공), ③ 보증금 반환 소송 제기를 통한 '소송촉진법상 연 12% 지연이자' 가산, ④ 확정일자 부여현황 조회를 통한 '허위 실거주 손해배상 청구 소송 병합 및 통장·부동산 강제집행'을 신속히 단행해야 합니다.
주택임대차보호법상 인정되는 정당한 갱신거절 사유, 거절 후 계약 종료에 따른 보증금 반환 의무, 허위 실거주 시 법정 손해배상 산정 기준, 사안별 비교, 대응 수칙, 주의사항 및 FAQ를 정밀하게 해부해 드립니다.
📌 핵심 요약
"실거주를 이유로 갱신을 거절당했다면 계약은 만기일에 종료되며 집주인은 당일 보증금을 돌려주어야 합니다. 만약 보증금을 안 주거나 몰래 제3자에게 세를 놓았다면, 연 12% 지연이자와 법정 손해배상금을 전액 청구할 수 있습니다."
• 핵심 적용 법률: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구), 제6조의3 제5항(손해배상책임), 소송촉진법 제3조(연 12% 지연이자)
• 법정 갱신거절 대표 사유: 임대인(직계존·비속 포함)의 실제 거주, 2기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손
• 핵심 대응 절차: 갱신거절 사유 채증 ➔ 임차권등기 및 주택 명도 ➔ 보증금 반환 소송(연 12%) ➔ 허위 실거주 손해배상 청구
📋 목차 (핵심 질문 모음)
- 주택임대차보호법 제6조의3 '계약갱신요구권 정당한 거절 사유 8가지'와 실거주 거절 법리
- 더신사 임차권등기+보증금 반환 소송 & 허위실거주 배상 청구(원금·이자·배상금 100% 회수) vs 집주인 말만 믿고 무작정 대기(보증금 묶임) vs 무단 이사(대항력 상실) legal 비교표
- 계약갱신 거절 후 보증금과 손해배상금을 완벽하게 회수하는 '4단계 긴급 대응 수칙'
- 갱신 거절 및 퇴거 통보를 받은 임차인이 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
- 자주 묻는 질문 FAQ
① 주택임대차보호법 제6조의3 '계약갱신요구권 정당한 거절 사유 8가지'와 실거주 거절 법리
💡 부동산/임대차 전문 법리 분석: 임대인은 법률에 규정된 명확한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 갱신 거절이 적법하다면 계약은 종료되어 집주인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다.
- 법정 갱신거절 주요 사유 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항): ① 임차인이 **2기의 차임액에 달하도록 연체**한 사실이 있는 경우, ② 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임대인 동의 없는 **무단 전대**, ⑤ 주택의 고의·중과실 파손, ⑥ 안전사고 우려 등으로 인한 철거·재건축, ⑦ **임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우**.
- 실거주 갱신 거절과 보증금 반환 의무: 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 계약은 원래 정해진 만기일에 정상 종료됩니다. 따라서 **임대인은 만기 당일 임차인에게 보증금 전액을 반환해야 하며, "새 세입자가 올 때까지 못 준다"는 주장은 실거주 거절 취지 자체와 모순되는 명백한 위법(채무불이행)**입니다.
- 허위 실거주 손해배상 산정 기준 (제6조의3 제5항): 집주인이 실거주를 핑계로 임차인을 내보낸 후 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 다음 세 가지 금액 중 **가장 큰 금액을 손해배상금으로 청구**할 수 있습니다: ① 갱신 거절 당시 월차임 3개월분, ② 제3자 임대차 월차임과 종전 월차임 간 차액의 2년분, ③ 임차인이 입은 실제 손해액(이사비, 중개수수료 등).
② 더신사 임차권등기+보증금 반환 소송 & 허위실거주 배상 청구(원금·이자·배상금 100% 회수) vs 집주인 말만 믿고 무작정 대기(보증금 묶임) vs 무단 이사(대항력 상실) legal 비교표
💡 임차인 대응 방식별 법적 결과 비교: 갱신 거절 후 보증금 미반환에 대한 법적 조치 유무, 전입세대확인서를 통한 허위 실거주 적발 및 손해배상 청구 여부에 따른 최종 회수 성과 차이입니다.
| 구분 대응 유형 | 보증금 회수 조치 및 허위 실거주 추적 정황 | 최종 보증금 및 손해배상 회수 결과 |
|---|---|---|
| 임차권등기 + 소송 & 손배 청구 (더신사) | 임차권등기 후 주택 인도, 보증금 소송(연 12%) 및 확정일자 조회로 손해배상 병합 | 보증금 원금 + 연 12% 이자 + 수백~수천만 원 손배금 100% 회수 |
| "돈 없다"는 집주인 핑계에 무작정 대기 | 실거주한다더니 새 세입자 구할 때까지 기다려달라는 말에 속아 6개월간 대기함 | 이사 일정 마비 ➔ 대출이자 폭탄 및 보증금 동결 손해 |
| 임차권등기 없이 다른 곳으로 전출·이사 | 나가라 하니 등기 신청도 안 하고 짐을 뺀 뒤 주민등록을 이전해 버림 | 대항력·우선변제권 소멸 ➔ 보증금 떼일 치명적 위기 |
③ 계약갱신 거절 후 보증금과 손해배상금을 완벽하게 회수하는 '4단계 긴급 대응 수칙'
💡 실무 솔루션: 집주인이 갱신을 거절하고 보증금을 주지 않는다면 거절 증거 채증 ➔ 임차권등기 및 명도 ➔ 보증금 소송(연 12%) ➔ 확정일자 열람 후 손배 소송을 순차적으로 밟아야 합니다.
- 1. 갱신요구권 행사 및 임대인의 실거주 거절 의사표시 '객관적 물증 채증': 임차인의 갱신 청구 문자, 집주인이 "내가 직접 살겠다"고 답한 카카오톡, 통화 녹음, 내용증명을 철저히 보존하여 거절 사유를 확정합니다.
- 2. 만기 익일 관할 법원에 '임차권등기명령' 접수 및 주택 인도(비밀번호 전송): 등기부에 임차권등기가 기재된 후 집을 비우고 비밀번호를 전송하여 대항력을 보존함과 동시에 집주인을 공식적인 이행지체에 빠뜨립니다.
- 3. 더신사 법무법인을 통한 '보증금 반환 청구 소송' 제기 및 연 12% 지연이자 가산: 소장 송달 다음 날부터 소송촉진법상 연 12%의 고율 법정이자를 누적시키고, 집주인 명의 주거래 통장과 부동산을 가압류합니다.
- 4. 주민센터 '확정일자 부여현황 및 전입세대확인서' 열람 후 '손해배상 청구 소송' 병합: 퇴거 후 제3자가 전입했거나 새 확정일자가 부여된 사실을 확인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 법정 손해배상금을 추가로 강제 집행합니다.
④ 갱신 거절 및 퇴거 통보를 받은 임차인이 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
⚠️ 주의 사항: "집주인의 실거주 거절 사유를 구두로만 듣고 증거를 남기지 않은 채 합의 해지로 퇴거하는 행위"와 "보증금을 못 받았는데 임차권등기 없이 짐부터 빼고 이사하는 행동"입니다.
실수 1. 전화 통화로 "내가 들어가 살겠다"는 말만 듣고 아무런 서면 증거 없이 순순히 이사 나가기
나중에 집주인이 다른 세입자에게 집을 세놓았더라도, 임차인이 갱신요구권을 행사했고 집주인이 '실거주'를 이유로 거절했다는 증거가 없으면 집주인은 **"임차인이 스스로 원해서 합의 해지하고 나간 것"**이라고 발뺌합니다. 이 경우 법정 손해배상을 청구할 길이 막히므로 반드시 문자나 내용증명으로 실거주 거절 확답을 받아두어야 합니다.
실수 2. 보증금을 돌려받지 못했는데 "빨리 이사부터 가야지"라며 임차권등기명령 없이 전출신고하기
임대차 계약이 끝났더라도 보증금을 전액 돌려받기 전까지는 집을 비워주어서는 안 됩니다. 만약 다른 집 잔금 때문에 이사를 가야 한다면 반드시 **법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후 전출**해야 대항력과 우선변제권이 100% 유지됩니다.
⑤ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 집주인이 실거주한다고 갱신을 거절해놓고 다른 사람에게 전세를 놓았는지 어떻게 확인할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의6 제3항에 따라 갱신 거절을 당한 종전 임차인은 임대차 계약서와 신분증을 지참하여 해당 주민센터에서 **'확정일자 부여현황' 및 '전입세대확인서'**를 열람할 수 있습니다. 이를 통해 제3자가 전입했거나 새로운 확정일자가 찍힌 내역서를 발급받아 허위 실거주 손해배상 소송의 결정적 증거로 제출하면 됩니다.
Q2. 갱신 거절당해서 계약이 만료되었는데, 집주인이 전세금을 안 주면 계속 그 집에 살아도 되나요?
네, 당연히 거주할 수 있습니다. 민법 제536조에 따라 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 '동시이행 관계'에 있으므로, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않고 적법하게 점유할 권리가 있습니다. 단, 집에 계속 거주하며 점유·사용하는 동안에는 연 12% 지연이자는 발생하지 않으므로, 이자를 받으려면 임차권등기 후 집을 비워주며 이행제공을 해야 합니다.
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