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더신사 법무법인 칼럼
“‘공사가 수개월 지연되었다고 공사대금보다 더 큰 지체상금을 요구받았습니다…’ 공사 지연 지체상금 상한선과 손해배상 감액 가이드”
✏️ 작성일 2026년 09월 18일
건설·시공 현장에서 원자재 가격 상승, 기상 악화, 설계 변경, 추가 공사, 또는 도급인(발주자)과의 갈등으로 예정된 준공 기한을 맞추지 못했을 때, 도급인이 수급인(시공사)을 상대로 폭탄 수준의 공사 지연 지체상금을 청구하며 공사대금 지급을 거부하거나 상계 처리를 통보해 오는 사건이 빈번하게 발생합니다. 심지어 수개월~수년의 지연 일수를 일일이 계산하여 "전체 공사대금의 30~50%를 깎겠다"라거나, 지체상금 총액이 공사대금 전체를 넘어서는 말도 안 되는 손해배상을 요구받아 당장 회사의 자금줄이 막히고 부도 위기에 처하는 시공사들이 적지 않습니다.
대한민국 민법 제398조 제2항에 따르면 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 직권으로 이를 적당히 감액할 수 있으며, 국가계약법 및 지방계약법 등 공공 공사의 경우 지체상금 총액이 계약금액의 10%(지체상금 상한선)를 초과하지 못하도록 법적으로 명시되어 있습니다. 민간 건설 도급계약이라 할지라도 대법원 판례에 따라 시공사에게 과도하게 불리한 지체상금율이나 상한선 없는 부과 청구는 손해배상의 예정으로서 법원이 직권으로 감액(통상 계약금액의 10~30% 수준으로 상한 한정)합니다. 도급인의 부당한 지체상금 폭탄을 막아내고 미지급 공사대금을 무사히 회수하려면 ① 준공 지연 사유 분석을 통한 '도급인 귀책 사유(설계 변경·공사대금 미지급) 및 불가항력 기간 제외', ② 계약서상 지체상금율 및 '법원 감액 청구(민법 제398조)' 법리 서면 제출, ③ 공공·민간 공사 성격에 따른 '상한선(10% 법정 상한) 적용 소명', ④ 시공사의 공사대금 지급 청구 소송 및 유치권·채권 가압류 병행을 신속히 단행해야 합니다.
공사 지연으로 인한 지체상금 청구 폭탄을 방어하고, 법적 상한선과 법원 감액을 도출하여 미지급 공사대금을 안전하게 회수하기 위한 핵심 법리, 사안별 비교, 대응 수칙, 주의사항 및 FAQ를 정밀하게 해부해 드립니다.
📌 핵심 요약
"지체상금이 과도하다면 민법 제398조 제2항에 따라 법원에 '직권 감액'을 청구할 수 있습니다. 공공 공사는 계약금의 10%가 상한선이며, 민간 공사도 발주자 귀책 기간을 빼고 감액을 이끌어내야 합니다."
• 핵심 적용 법률: 민법 제398조(손해배상액의 예정 및 감액), 국가계약법 시행령 제74조(지체상금 상한선 10%)
• 지체상금 산식: 지체상금 = 계약금액 × 지체상금율(통상 0.05%~0.1%/일) × 지체일수
• 핵심 대응 절차: 지체일수 산정 ➔ 발주자 귀책/불가항력 기간 공제 ➔ 법원 직권감액 소명 ➔ 공사대금 청구 소송
📋 목차 (핵심 질문 모음)
- 공사 지연 지체상금의 법적 성격(손해배상액의 예정)과 공공·민간 공사의 상한선 기준
- 더신사 지체일수 공제+직권감액(공사대금 회수) vs 도급인 상계 통보 수용(공사대금 전액 삭감) vs 서류 없이 일방적 부인(소송 패소) legal 비교표
- 부당한 지체상금 청구를 막고 공사대금을 회수하는 '4단계 긴급 대응 수칙'
- 지체상금 분쟁 발생 시 시공사(수급인)가 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
- 자주 묻는 질문 FAQ
① 공사 지연 지체상금의 법적 성격(손해배상액의 예정)과 공공·민간 공사의 상한선 기준
💡 건설/부동산 전문 법리 분석: 지체상금은 약정된 준공 기한 내 공사를 마치지 못했을 때 지불해야 하는 '손해배상액의 예정'에 해당하며, 법적으로 과도한 부과를 방지하는 감액 장치가 존재합니다.
- 공공 공사의 법정 지체상금 상한선 (10%): 국가, 지자체, 공공기관이 발주하는 공사의 경우 국가계약법 및 지방계약법 시행령에 따라 지체상금의 총액이 **계약금액의 10%를 넘지 못하도록 엄격히 상한선이 제한**되어 있습니다.
- 민간 공사의 법원 직권감액 원칙 (민법 제398조 제2항): 민간 건설계약에서 상한선 약정이 별도로 없더라도, 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 대법원 판례에 따라 **공사 진행률, 실제 발생한 손해액, 준공 지연 경위, 경제적 지위** 등을 종합 고려하여 법원이 **기본 10%~20% 수준으로 지체상금 총액을 직권 감액**합니다.
- 지체일수 산정 시 반드시 빼야 할 기간: 지체일수는 약정 준공일 다음 날부터 실제 준공일(또는 도급인이 계약을 해제한 날)까지입니다. 단, **발주자의 설계 변경 및 관급자재 공급 지연 기간, 기상 천재지변, 발주자의 기성금 미지급으로 인한 공사 중단 기간**은 지체일수에서 완벽히 공제됩니다.
② 더신사 지체일수 공제+직권감액(공사대금 회수) vs 도급인 상계 통보 수용(공사대금 전액 삭감) vs 서류 없이 일방적 부인(소송 패소) legal 비교표
💡 시공사 대응 방식별 법적 결과 비교: 발주자 귀책 기간 입증, 법원 민법 제398조 직권감액 소명 및 공사대금 청구 소송 단행 여부에 따른 결과 차이입니다.
| 구분 대응 유형 | 준공 지연 사유 증명 및 법원 감액 소명 정황 | 최종 지체상금 확정액 및 공사대금 회수 성과 |
|---|---|---|
| 지체일수 공제 + 법원 직권감액 (더신사) | 설계변경/기성미지급 일수 공제 소명, 10% 상한선 및 민법 제398조 감액 주장 | 지체상금 대폭 감액 ➔ 미지급 공사대금 대부분 회수 |
| 도급인이 계산한 지체상금 상계 통보 수용 | 발주자가 제시한 지체일수 전체를 그대로 다 받아들이고 각서를 작성해 줌 | 공사대금 전액 삭감 ➔ 시공사 극심한 적자 및 부도 |
| 서류 없이 "내 잘못 없다" 말로만 우김 | 공사 일지나 공문 증거 없이 준공 지연에 대해 무조건적인 무죄만 주장함 | 소송 패소 ➔ 과도한 지체상금 전액 인정 판결 |
③ 부당한 지체상금 청구를 막고 공사대금을 회수하는 '4단계 긴급 대응 수칙'
💡 실무 솔루션: 발주자로부터 부당한 지체상금 상계 통보를 받았다면 지체일수 재산정 ➔ 상한선/감액 소명 ➔ 유치권/가압류 ➔ 공사대금 청구 소송을 단행해야 합니다.
- 1. 공사 일지 및 서면 공문을 바탕으로 한 '지체일수 정밀 재산정': 도급인의 설계 변경 요청, 자재 수급 지연, 추가 공사 요구 기간을 일자별로 산출하여 전체 지체일수에서 차감시킵니다.
- 2. 민법 제398조 제2항 손해배상 예정액의 '부당과다 직권감액 신청서' 작성: 손해에 비해 과도한 지체상금율 및 총액에 대하여 공공 공사 상한선(10%) 기준과 대법원 감액 판례를 적용해 달라고 법원에 피력합니다.
- 3. 완성된 건물에 대한 '유치권 행사' 및 도급인 자산 사전 가압류: 도급인이 공사대금을 주지 않고 건물을 사용·분양하려 할 경우, 유치권을 설정하여 강력한 압박 수단을 확보합니다.
- 4. 정식 '공사대금 청구 소송' 제기 및 미지급 공사대금 판결 도출: 부당하게 상계 처리된 지체상금을 무효화하고, 실제 지급받아야 할 공사 잔금과 지연손해금을 전액 회수합니다.
④ 지체상금 분쟁 발생 시 시공사(수급인)가 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
⚠️ 주의 사항: "도급인이 요구하는 대로 지체상금 상계에 동의한다는 정산서나 포기 각서에 서명해 주는 행위"와 "공사 연기 사유가 발생했을 때 서면 공문 없이 구두로만 협의하고 공사를 진행하는 행동"입니다.
실수 1. 공사대금 일부라도 당장 받으려고 도급인이 제시한 과도한 지체상금 차감 정산서에 합의 서명하기
지체상금 차감 정산서나 부단이의서에 도장을 찍어주는 순간, 이는 법적으로 **'지체상금액에 대한 처분문서(단독 합의)'**로 인정됩니다. 추후 소송을 제기하더라도 법원에서 감액을 적용받기 극도로 어려워지므로 함부로 서명해서는 안 됩니다.
실수 2. 도급인이 입으로 "천천히 공사해도 되니 예쁘게 만들어달라"고 말한 것만 믿고 공기 연장 서면 승인을 받지 않기
공사 현장에서의 구두 약속은 법적 효력을 입증하기 어렵습니다. 공사가 끝난 뒤 도급인은 태도를 바꾸어 계약서상 준공일을 기준으로 지체상금을 계산해 압박해 오므로, 반드시 **공기 연장 요청서 및 승인 공문 서면**을 남겨두어야 합니다.
⑤ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 민간 건설계약인데 계약서에 지체상금 상한선이 아예 안 적혀 있습니다. 지체상금이 무제한으로 늘어나나요?
아닙니다. 민간 공사라 할지라도 지체상금이 무제한 부과되지 않습니다. 민법 제398조 제2항 및 대법원 판례에 의해 지체상금 총액이 공사대금에 비해 부당하게 과다한 경우 **법원이 직권으로 계약금액의 10%~20% 수준으로 감액**을 적용하므로 소송을 통해 상한을 확정지을 수 있습니다.
Q2. 도급인이 공사대금 기성금을 제때 안 줘서 공사가 늦어졌는데, 이 기간도 시공사 지체일수에 포함되나요?
아닙니다. 전혀 포함되지 않습니다. 도급인의 기성금 지급 의무와 수급인의 공사 진행 의무는 동시이행 관계에 있으므로, **도급인이 정당한 이유 없이 기성금을 주지 않아 공사가 중단되거나 지연된 기간은 전적으로 도급인 귀책 사유에 해당하여 지체일수에서 전액 공제**됩니다.
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