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더신사 법무법인 칼럼
임차인이 몰래 딴사람에게 세를 줬다면?” 무단전대차 발생 시 임대차계약 해지와 건물인도(명도)소송 진행은
✏️ 작성일 2026년 09월 07일
내가 소유한 아파트, 상가, 오피스텔에 세를 들인 임차인(세입자)이 임대인(집주인)의 동의나 승낙도 없이 제3자(전차인)에게 전월세를 다시 내주거나 매장을 넘겨 운영하게 한 사실을 뒤늦게 알게 되었다면 상당한 당혹감과 재산상 불안감을 느끼게 됩니다. "내 허락도 없이 남에게 집을 넘겼으니 당장 나가라"라고 요구해도, 기존 임차인과 무단 전차인은 "전대차 계약도 계약이다", "보증금을 돌려줄 때까지 못 나간다"라며 버티는 경우가 허다하기 때문입니다.
대한민국 민법 제629조 제1항 및 제2항에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 이를 위반한 경우 임대인은 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 무단전대차는 임대인에 대한 명백한 신뢰 위배 행위이므로, 계약 해지와 함께 원래 임차인 및 무단 전차인 모두를 상대로 건물인도(명도) 소송과 부당이득반환 청구를 단행할 수 있습니다. 불법 점유자들을 신속히 퇴거시키고 부동산을 되찾으려면 ① 무단전대차 사실을 입증할 물증(현장 사진, 전차인과의 대화 녹취, 사업자등록 내역) 확보, ② 원 임차인과 전차인 모두를 피신청인으로 지정한 '부동산 점유이전금지가처분' 전격 집행, ③ 계약 해지 의사표시가 담긴 '내용증명' 발송, ④ '건물인도(명도) 청구 소송' 제기 및 차임 상당의 부당이득반환 청구를 단행해야 합니다.
임대인의 동의 없는 무단전대차 적발 시 법적으로 정당하게 임대차계약을 해지하고, 점유이전금지가처분과 명도소송을 통해 임차목적물을 무사히 인도받기 위한 핵심 법리, 사안별 비교, 대응 수칙, 주의사항 및 FAQ를 정밀하게 해부해 드립니다.
📌 핵심 요약
"임대인 동의 없는 무단전대차는 즉시 계약 해지 사유입니다. 명도소송 전 '점유이전금지가처분'을 하지 않으면 판결을 받고도 강제집행을 못 하는 비극이 발생합니다."
• 핵심 법적 근거: 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한 및 계약해지권)
• 필수 보전처분: 원 임차인과 무단 전차인 2인 모두를 대상으로 한 부동산 점유이전금지가처분 집행
• 핵심 대응 절차: 무단전대 물증 채록 ➔ 점유이전금지가처분 신청 ➔ 계약 해지 내용증명 ➔ 건물인도(명도) 소송 승소
📋 목차 (핵심 질문 모음)
- 민법 제629조 무단전대차의 법적 성립 요건과 대법원이 인정하는 '배신적 행위 배척' 판례 기준
- 무단전대차 적발+점유가처분(계약해지 및 명도 승소) vs 점유가처분 누락(집행불능 및 지연) vs 배신적 행위 부인 인정 특수 사정 legal 비교표
- 무단 임차인과 전차인을 단숨에 내보내는 '4단계 긴급 대응 수칙'
- 무단전대차 적발 후 임대인이 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
- 자주 묻는 질문 FAQ
① 민법 제629조 무단전대차의 법적 성립 요건과 대법원이 인정하는 '배신적 행위 배척' 판례 기준
💡 임대차 소송 법리 분석: 임대인의 사전 또는 사후 동의 없는 무단 전대차는 원칙적으로 계약 해지 사유이자 전차인의 불법점유를 구성합니다.
- 임대차계약 해지권의 발생: 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 전대한 경우, 임대인은 별도의 최고 기간 없이 즉시 계약 해지를 통지하고 부동산을 인도를 요구할 수 있습니다. 전차인은 임대인에게 자신의 전대차 권리를 주장할 수 없습니다.
- 대법원 '배신적 행위 배척' 예외 기준: 대법원 판례(92다45308 등)에 따르면, 동의 없는 전대라 할지라도 '임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정'(예: 임차인과 배우자가 함께 동거하며 가게를 운영하다 명의만 변경한 경우 등)이 증명되는 특수 상황에서는 예외적으로 임대인의 해지권 행사가 제한될 수 있습니다.
- 차임 상당 부당이득반환 청구: 무단 전차인은 법적 권원 없이 임대인의 부동산을 점유·사용한 것이므로, 임대인은 전차인을 상대로 점유 기간 동안의 시세 상당 월세(차임)를 부당이득으로 직접 청구할 수 있습니다.
② 무단전대차 적발+점유가처분(계약해지 및 명도 승소) vs 점유가처분 누락(집행불능 및 지연) vs 배신적 행위 부인 인정 특수 사정 legal 비교표
💡 대응 유형별 소송 결과 비교: 사전 보전처분 유무, 전대 경위의 배신성 여부에 따른 건물인도 소송 승소 및 실제 강제집행 가능성 차이입니다.
| 구분 대응 유형 | 무단전대 정황 및 사전 가처분 집행 여부 | 최종 법적 판단 및 부동산 인도 결과 |
|---|---|---|
| 무단전대 적발 + 점유이전금지가처분 | 원 임차인/전차인 모두 가처분 집행, 계약 해지 내용증명 발송 | 명도소송 완승 ➔ 무사히 강제집행 및 부당이득 회수 |
| 가처분 없이 명도소송만 제기 | 소송 중 전차인이 또 다른 제3자에게 점유를 넘겨버림 | 승소 판결문으로 집행 불가 (새 점유자 상대 재소송 위기) |
| 동거 가족 간 명의 변경 등 특수 사정 | 임차인과 공동 경영 가족 간 양도로 임대인 신뢰 침해가 없음이 입증됨 | 임대인 해지권 인정 배척 (소송 기각 위험) |
③ 무단 임차인과 전차인을 단숨에 내보내는 '4단계 긴급 대응 수칙'
💡 실무 솔루션: 무단전대차를 확인한 즉시 증거 수집 ➔ 점유가처분 ➔ 내용증명 ➔ 명도소송을 순차적으로 집행해야 법적 차질이 생기지 않습니다.
- 1. 무단전대차 입증을 위한 '현장 물증 채록': 전차인이 실제 거주·영업하고 있는 현장 사진, 사업자등록증 명의, 전차인과의 통화 녹취, 관리비 납부 명의를 선제적으로 확보합니다.
- 2. 법원에 '부동산 점유이전금지가처분' 신청 및 집행관 현장 집행: 원래 임차인과 무단 전차인 '두 사람 모두'를 피신청인으로 지정하여, 소송 중 점유자가 바뀌어도 강제집행이 가능하도록 점유를 동결시킵니다.
- 3. 민법 제629조 위반을 이유로 한 '임대차계약 해지 내용증명' 발송: 집주인의 승낙 없는 무단전대차로 인해 임대차계약이 정당하게 종료되었음을 선언하고 부동산 인도를 공식 촉구합니다.
- 4. '건물인도(명도) 청구 소송' 제기 및 차임 상당 부당이득반환 강제집행: 법원 승소 판결을 이끌어낸 후 집행관을 통해 무단 점유자를 강제 퇴거시키고, 미지급된 월세 및 부당이득금을 임차인의 보증금에서 공제하거나 집행합니다.
④ 무단전대차 적발 후 임대인이 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
⚠️ 주의 사항: "전차인이 세를 살고 있는 것을 알면서도 아무 말 없이 전차인으로부터 월세를 계속 수령하는 행위"와 "점유이전금지가처분 없이 무작정 명도소송만 진행하는 행동"입니다.
실수 1. 무단전대차인 줄 알면서도 "월세만 제때 들어오면 되지"라며 전차인 계좌에서 이체되는 월세를 수개월간 아무 이의 없이 계속 받기
임대인이 무단전대를 알면서도 차임을 계속 수령하면 법원에서 '임대인이 전대차를 묵시적으로 승낙한 것'으로 해석될 위험이 높습니다. 이 경우 계약 해지권이 소멸할 수 있으므로 주의해야 합니다.
실수 2. 점유이전금지가처분을 빼먹고 전차인을 상대로 건물인도(명도) 소송만 진행하기
소송 도중 전차인이 또 다른 제3자에게 열쇠나 매장을 넘겨버리면, 몇 달 뒤 승소 판결문을 받더라도 새로운 점유자에게는 집행할 수 없어 처음부터 다시 소송을 제기해야 하는 비극이 발생합니다.
⑤ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 무단 전차인이 "자신도 임차인에게 보증금을 내고 들어왔으니 보증금을 돌려줄 때까지 안 나가겠다"고 버티는데 어쩌죠?
전차인의 주장은 임대인에게 아무런 법적 효력이 없습니다. 임대인의 동의 없는 전대차 계약에서 전차인은 임대인에게 대항할 권리가 없으므로, 전차인은 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 없고 즉시 퇴거해야 합니다. 전차인은 원래 임차인을 상대로 손해배상을 청구해야 할 문제일 뿐입니다.
Q2. 무단전대차로 계약을 해지하면 원래 임차인에게 보증금을 돌려주지 않아도 되나요?
원래 임차인과의 임대차계약이 해지되었으므로 원칙적으로 보증금 반환 의무가 발생합니다. 단, 무단전대로 인해 발생한 연체 차임, 원상복구 비용, 명도 소송 비용, 그리고 부당이득금을 보증금에서 정당하게 전액 공제한 후 남은 잔액만 반환하시면 됩니다.
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