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더신사 법무법인 칼럼
전세사기 임대인 고소와 보증금 회수: '사기죄 성립 요건' 입증과 임차권등기·경매 대응방법
✏️ 작성일 2026년 08월 11일
전세 계약 만료를 앞두고 임대인이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 연락을 피하거나, 이미 수백 채의 빌라를 소유한 '바지 임대인'으로 명의를 변경한 채 잠적하는 전세사기(임대인 보증금 편취) 사건으로 막대한 전세보증금을 날릴 위기에 처한 임차인들의 피해가 심각합니다.
임대인의 보증금 미반환 행위를 단순한 민사상 '채무불이행'이 아닌 형법상 사기죄(제347조)로 처벌받게 하려면, 계약 체결 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음(무자력)을 알면서도 임차인을 속였다는 '기망행위'를 객관적 물증으로 입증해야 합니다.
전세사기 임대인을 형사처벌대에 세우고 빼앗긴 보증금을 실질적으로 회수하기 위해 사기죄 성립 판단 기준, 민사집행과 형사고소 효과 비교, 기망행위 입증 핵심 물증, 그리고 임차인이 피해야 할 치명적 실수를 정밀하게 해부해 드립니다.
핵심 요약
"전세사기 형사고소의 핵심은 '계약 당시의 무자력과 기망'을 증명하는 것입니다. 깡통전세 위험 은닉, 세금 체납, 무자본 갭투자, 바지임대인 명의 이전을 입증하여 사기죄 구속을 유도하고, 임차권등기명령 후 강제경매 및 배상명령을 병행해야 보증금을 회수할 수 있습니다."
• 형법 제347조 (사기죄): 보증금 편취 목적의 기망행위 입증 시 10년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금 (특가법 적용 시 중형)
• 대항력 및 우선변제권 유지: 보증금을 받기 전 이사해야 한다면 반드시 '임차권등기명령' 설정 완료 후 주거 이전
• 핵심 회수 수단: 계약 당시 시세/체납 조율 ➔ 임차권등기명령 ➔ 형사고소(사기죄) 및 보증금반환청구소송/강제경매
📋 목차 (자주 묻는 핵심 질문)
- 단순 보증금 미반환(민사) vs 전세사기 형사고소(사기죄) 판단 기준
- 임차보증금 반환 민사집행 vs 임대인 사기죄 형사고소 효과 비교표
- 임대인의 보증금 편취(기망행위)를 증명하는 3대 객관적 물증
- 전세사기 피해자가 보증금을 날리게 되는 치명적 실수 2가지
- 자주 묻는 질문 FAQ
① 단순 보증금 미반환(민사) vs 전세사기 형사고소(사기죄) 판단 기준
💡 요건 분석: 임대인을 사기죄로 처벌하려면 '전세 계약 체결 시점'을 기준으로 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임차인을 속인 정황이 증명되어야 합니다.
- 단순 보증금 미반환 (민사 사안): 계약 체결 당시에는 임대인에게 충분한 자력이나 상환 의사가 있었으나, 이후 부동산 경기 하락이나 일시적 자금난으로 보증금을 제때 반환하지 못하는 경우입니다. 이는 형사처벌 대상이 아니며 보증금반환청구소송을 진행해야 합니다.
- 전세사기 성립 (형사 사기죄): 계약 당시 이미 동시 신축 갭매매로 매매가보다 전세가를 높게 책정(깡통전세)했거나, 대규모 국세·지방세를 체납한 상태를 은닉한 경우, 혹은 계약 직후 보증금 반환 능력이 없는 '바지 임대인'에게 명의를 넘긴 경우입니다.
- 수사기관 고소장 접수 전략: 단순히 "보증금을 안 돌려준다"고 작성하면 민사 사안으로 반려됩니다. 고소장에 임대인의 무자력 상태와 조직적 갭투자 및 기망행위를 구체적 증거와 함께 서술해야 정식 수사가 개시됩니다.
② 임차보증금 반환 민사집행 vs 임대인 사기죄 형사고소 효과 비교표
💡 전략 비교: 전세사기 피해 회수는 부동산에 대한 권리를 확보하는 '민사집행(임차권등기·경매)'과 임대인을 형사처벌 압박하는 '사기죄 고소'를 병행해야 실익이 극대화됩니다.
전세보증금 회수를 위한 민사 절차와 형사 절차의 실질적 역할 비교표입니다.
| 구분 항목 | 임차보증금반환 소송 및 강제경매 (민사) | 임대인 사기죄 형사고소 (형사) |
|---|---|---|
| 주요 목적 | 임차주택 경매를 통한 보증금 변제 | 임대인·분양대행사 구속 및 형사처벌 |
| 실질적 효과 | 판결문 확보 후 집행권원으로 주택 경매 | 구속 위기감에 따른 형사 합의금 회수 |
| 선행 필수 절차 | 임차권등기명령 설정 (대항력 유지) | 기망행위 증거 수집 및 고소장 제출 |
| 병행 권장 절차 | 임차권등기 ➔ 보증금반환 소송 및 사기죄 고소 ➔ 배상명령신청 병행 | |
③ 임대인의 보증금 편취(기망행위)를 증명하는 3대 객관적 물증
💡 핵심 분석: 수사기관이 임대인을 사기 피의자로 입건하도록 만들기 위해서는 계약 시점의 무자력, 세금 체납 내역, 조직적 바지임대인 명의 변경을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.
- 1. 동시신축 갭매매 및 매매가 대비 과도한 전세가 (무자본 갭투자): 신축 빌라 분양대행사와 공모하여 건축주가 매매가보다 높은 전세보증금을 받은 뒤, 계약 당일 보증금으로 매매대금을 치르고 명의를 넘긴 '동시 이전' 등기부등본 기록입니다.
- 2. 계약 체결 당시 고의 은닉한 선순위 체납 세금: 임대인이 계약 전 이미 수천만 원~수억 원의 국세나 지방세를 체납하고 있었음에도 이를 임차인에게 알리지 않은 사실입니다. 당해세 우선변제권 때문에 임차인이 보증금을 회수하지 못하게 됨을 알면서도 계약을 체결한 명백한 기망입니다.
- 3. 자력 없는 '바지 임대인'으로의 명의 변경 및 연락 두절: 전세 계약 체결 직후 또는 계약 기간 도중 신용불량자, 노숙자, 법인 명의로 임대인 명의를 기습 변경하고 원래 임대인이 잠적한 정황입니다.
④ 전세사기 피해자가 보증금을 날리게 되는 치명적 실수 2가지
⚠️ 주의 사항: 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 '임차권등기명령 설정 전에 먼저 이사'하는 행위와, 임대인 변경 통지를 받고도 아무 조치 없이 방치하는 행위입니다.
실수 1. 임차권등기명령이 등기부등본에 기재되기 전 다른 곳으로 주민등록(전입)을 옮기는 것
보증금을 수령하지 못한 상태에서 이사나 전출을 하게 되면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 즉시 상실됩니다. 경매가 진행되더라도 한 푼도 배당받지 못하게 되므로, 반드시 법원의 '임차권등기명령'이 완료되었음을 등기부등본으로 확인한 후에 이사해야 합니다.
실수 2. 임대인이 바지 임대인으로 변경된 것을 알고도 승계 거부권을 행사하지 않는 것
판례에 따르면 임차인은 임대인 변경에 대해 이의를 제기함으로써 임대차 승계를 거부하고 기존 임대인(자력이 있던 전 임대인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 바지 임대인으로 명의가 바뀐 것을 알고도 방치하면 전 임대인에게 책임을 묻기 어려워집니다.
⑤ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 임대인이 완전히 재산이 없는 빈털터리(무자력)인데, 사기죄로 고소한다고 돈을 찾을 수 있나요?
찾을 수 있는 중요한 열쇠가 됩니다. 전세사기로 구속영장이 발부되면 임대인이나 그 가족, 혹은 분양대행사 공범들은 실형 수감을 면하기 위해 친인척 자금을 모아서라도 우선적으로 형사 합의금(보증금 변제)을 제시하게 됩니다. 또한 형사재판 중 '배상명령신청'을 통해 민사 판결문과 동일한 집행권을 손쉽게 얻을 수 있습니다.
Q2. 전세사기 피해자인데 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험을 활용하려면 어떻게 해야 하나요?
보증보험에 가입되어 있다면, 계약 해지 통보(내용증명, 문자 등) 후 임차권등기명령을 완료하여 HUG에 이행청구를 신청해야 합니다. HUG에서 보증금을 대신 지급(대위변제)받은 후 채권이 HUG로 넘어가게 되며, 보증보험 미가입 항목에 대해서는 법률대리인을 통해 민·형사 법적 절차를 별도로 단행해야 합니다.
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