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더신사 법무법인 칼럼
“‘전세 만기가 지났는데 집주인이 전세보증금을 안 돌려줍니다…’ 단순 민사를 넘어 전세사기 형사고소(형법 제347조) 성립 요건, 가압류·임차권등기명령 및 전세금 완전 회수 가이드”
✏️ 작성일 2026년 10월 07일
임대차 계약 기간이 종료되었음에도 임대인(집주인)이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 빼줄 수 있다", "지금 당장 돌려줄 현금이 없으니 마음대로 해라"라며 적반하장 태도로 일관하거나, 알고 보니 계약 당시부터 무자본 갭투자·선순위 채무 은닉 등으로 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었던 ‘전세보증금 미반환 피해 및 전세사기 형사고소(형법 제347조)·민사 집행’을 준비하는 임차인분들의 법적 구제 문의가 대단히 폭증하고 있습니다. 피해 세입자들은 "전세금 반환 소송은 시간이 오래 걸리는데 경찰에 사기죄로 형사고소해서 돈을 바로 받아낼 수 없느냐", "집주인이 배째라는 식으로 나오는데 전세금을 다 떼이는 것 아니냐"라며 극심한 불안과 분통을 터뜨리시곤 합니다.
원칙적으로 단순한 전세금 미반환은 민사상 채무불이행에 해당하여 '전세금반환청구 소송'이나 '임차권등기명령'을 단행해야 하지만, 계약 체결 당시 임대인이 선순위 근저당권이나 타 세입자 보증금 규모를 속였거나, 보증금을 돌려줄 수 없는 상황(깡통전세, 돌려막기)임을 알면서도 이를 숨기고 전세계약을 체결한 경우에는 형법 제347조(사기)에 의한 '전세사기'로 엄중한 형사 처벌을 받게 됩니다. 특히 피해 금액이 5억 원 이상일 경우 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법)이 적용되어 3년 이상의 유기징역 또는 무기징역에 처해집니다. 형사고소는 집주인에게 강력한 심리적·법적 압박을 가하여 형사 합의를 통해 보증금을 기습적으로 회수하는 가장 강력한 무기가 됩니다.
전세금을 안전하게 회수하려면 ① 계약 당시 선순위 권리관계·임대인 기망 행위의 '스모킹 건 증거 확보', ② 대항력 유지를 위한 '임차권등기명령 신청' 및 임대인 타 재산·계좌 '기습 가압류', ③ 형법 제347조 전세사기 '형사고소장 접수 및 경찰 수사 압박', ④ 더신사 법무법인을 통한 '형사 합의금 단기 회수 또는 전세금반환 소송 승소 및 강제집행 완수'를 신속히 단행해야 합니다.
전세보증금 미반환으로 형사고소 및 민사 회수 절차를 고민하고 계실 때, 집주인의 형사 책임을 묻고 피 같은 보증금을 온전히 회수하기 위한 핵심 법리, 사안별 비교, 대응 수칙, 주의사항 및 FAQ를 정밀하게 해부해 드립니다.
📌 핵심 요약
"계약 당시 선순위 채무를 속였거나 변제 능력 없이 전세금을 받은 경우 형법 제347조 사기죄로 형사고소가 가능합니다. 형사고소 압박과 동시에 임차권등기명령, 타 재산 가압류를 병행해야 전세금을 가장 빠르게 회수할 수 있습니다."
• 핵심 적용 법률: 형법 제347조(사기죄 - 10년 이하 징역/2,000만 원 이하 벌금), 특정경제범죄가중처벌법, 주택임대차보호법 제3조의3
• 전세사기 형사고소 성립 승부처: 계약 당시 변제 능력·의사 부재, 선순위 보증금/근저당 은닉 기망, 무자본 갭투자 고의성
• 핵심 대응 절차: 기망 증거 채록 ➔ 임차권등기명령 & 타 재산 가압류 ➔ 전세사기 형사고소 ➔ 형사 합의 회수 또는 강제집행
📋 목차 (핵심 질문 모음)
- 단순 전세금 미반환(민사)과 전세사기 형사고소(형법 제347조)의 법리적 구분 및 성립 요건
- 더신사 형사고소+가압류+민사소송 병행(전세금 단기 회수) vs 무작정 세입자 올 때까지 대기(집 경매 넘어가 손실) vs 임차권등기 없이 무단 전출(대항력 상실/보증금 탕진) legal 비교표
- 전세보증금 미반환 시 형사고소를 통해 보증금을 신속히 회수하는 '4단계 긴급 대응 수칙'
- 전세금 미반환 피해자가 조급한 마음에 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
- 자주 묻는 질문 FAQ
① 단순 전세금 미반환(민사)과 전세사기 형사고소(형법 제347조)의 법리적 구분 및 성립 요건
💡 부동산 및 형사 전문 법리 분석: 전세금을 못 돌려받는 모든 상황이 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 수사기관이 사기죄로 입건하는 핵심 기준은 '계약 당초(체결 시점)'에 있었던 집주인의 기망행위 유무입니다.
- 단순 민사 사안 (채무불이행): 계약 체결 당시에는 건물의 담보 가치가 충분했으나, 사후 부동산 경기 하락이나 시세 변동으로 인해 다음 세입자를 구하지 못해 보증금 지급이 지연되는 경우입니다. 이 경우 형사 처벌은 어렵고 전세금반환청구 소송, 임차권등기명령, 강제경매로 해결해야 합니다.
- 형사상 전세사기 성립 사유 (형법 제347조): 계약 당시부터 임대인이 ① 선순위 근저당권이나 다가구주택의 타 세입자 보증금을 속인 경우, ② 자기 자본 없이 보증금으로 건물 동수를 계속 늘려가며 돌려막기를 단행한 경우(무자본 갭투자 고의성), ③ 임대차 계약 후 무단으로 동의 없이 근저당을 추가 설정한 경우, ④ 허위 신분이나 가짜 임대인 명의로 계약을 체결한 경우에는 기망행위가 인정되어 즉시 형사 입건 및 구속영장이 청구됩니다.
- 형사고소가 가져다주는 전략적 이점: 전세사기 피의자로 경찰 수사를 받게 되면 집주인은 구속 수사 및 실형 수감의 공포에 직면합니다. 형사 처벌을 면하거나 감형받기 위해 가족이나 타 자산을 동원해서라도 우선적으로 세입자에게 보증금을 반환하고 형사 합의(처벌불원서)를 요청해 오게 됩니다.
② 더신사 형사고소+가압류+민사소송 병행(전세금 단기 회수) vs 무작정 기다리기/독촉만 하기(집 경매 넘어가 손실) vs 임차권등기 없이 무단 전출(대항력 상실/보증금 탕진) legal 비교표
💡 피해 임차인 대응 방식별 법적 결과 비교: 형사고소 압박과 민사 보전처분(가압류·임차권등기) 병행 유무, 무작정 방치 여부에 따른 보증금 최종 회수율 차이입니다.
| 구분 대응 유형 | 법적 절차 및 형사고소·가압류·민사소송 병행 정황 | 최종 전세보증금 회수 속도 및 성패 결과 |
|---|---|---|
| 형사고소 + 임차권등기 + 가압류·민사소송 (더신사) | 기망 증거로 전세사기 형사고소, 임차권등기로 대항력 고정, 집주인 타 계좌 가압류 | 형사 합의금 기습 수령 또는 민사 집행으로 보증금 100% 회수 |
| "다음 세입자 들어오면 주겠다" 말만 믿고 기다림 | 아무런 법적 조치 없이 문자 독촉만 하며 수개월~1년 이상 방치함 | 집이 경매로 넘어가고 선순위 채권에 밀려 전액 손실 |
| 보증금을 못 받았는데 임차권등기 없이 이사함 | 임차권등기명령 등재 없이 급하다는 이유로 주민등록을 전출하고 이사함 | 우선변제권 및 대항력 즉시 상실 ➔ 보증금 회수 불가능 |
③ 전세보증금 미반환 시 형사고소를 통해 보증금을 신속히 회수하는 '4단계 긴급 대응 수칙'
💡 실무 솔루션: 전세금을 돌려받지 못하고 있다면 증거 수집 ➔ 임차권등기 및 가압류 ➔ 형사고소 ➔ 민형사 병행 회수를 단행해야 합니다.
- 1. 계약 당시 등기부등본, 중개대상물확인서, 대화 녹음, 확정일자 부여현황 '기망 물증 확보': 계약 당시 임대인이 속였거나 은닉한 채무 관계, 무자본 갭투자 정황을 객관적 서류로 채록합니다.
- 2. 관할 법원에 '임차권등기명령 신청' 및 임대인 명의 타 부동산·계좌 '기습 가압류': 대항력을 고정시키고, 집주인이 자산을 은닉하지 못하도록 타 부동산과 은행 계좌를 동결시킵니다.
- 3. 관할 경찰서에 형법 제347조 '전세사기 고소장' 접수 및 고소인 조사 동석: 변호인 의견서를 첨부하여 집주인의 구속 수사 필요성을 강조하고 수사관을 설득합니다.
- 4. 더신사 법무법인 중재를 통한 '형사 합의금 단기 수령 및 전세금반환 소송 강제집행': 집주인의 형사 처벌 공포를 활용해 보증금 전액을 합의금으로 회수하거나, 승소 판결 후 경매 추심을 단행합니다.
④ 전세금 미반환 피해자가 조급한 마음에 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
⚠️ 주의 사항: "임차권등기명령이 등기부에 등재되기 전에 전출신고를 하고 다른 곳으로 이사하는 행위"와 "형사고소만 해두고 집주인 타 재산에 대한 민사 가압류를 생략하는 행동"입니다.
실수 1. 전세금을 못 받은 상태에서 급하게 이사해야 한다고 임차권등기 등재 없이 전출신고를 해버리기
전출신고를 하는 순간 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 그 즉시 소멸합니다. 차후 집이 경매로 넘어가더라도 단 1원도 배당받지 못하게 되므로, 반드시 법원 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 눈으로 확인하고 이사해야 합니다.
실수 2. 집주인을 사기죄로 형사고소만 해두고, 집주인 재산 가압류나 민사소송 절차를 전혀 진행하지 않는 행동
형사고소는 국가가 집주인을 벌주는 절차일 뿐, 국가가 전세금을 대신 받아주지 않습니다. 집주인이 교도소 수감을 감수하고 배째라로 나올 경우, 민사 집행 권원(판결문)과 가압류가 없으면 전세금을 회수할 수 없게 되므로 민·형사를 동시에 진행해야 합니다.
⑤ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 전세 만기 때 집주인이 돈을 안 주는 것 자체만으로도 경찰에 사기죄 형사고소가 가능한가요?
단순히 돈이 없어서 지급이 지연되는 것은 민사 사안이지만, 계약 당시 선순위 채무를 속였거나, 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었던 정황(돌려막기 갭투자 등)이 입증되면 형법 제347조 전세사기로 형사고소가 가능합니다. 변호인과 계약 당시의 기망 정황을 정밀 분석하여 고소장을 작성해야 수사가 개시됩니다.
Q2. 집주인을 사기죄로 형사고소하면 전세보증금을 정말 더 빠르게 돌려받을 수 있나요?
네, 대단히 효과적입니다. 전세사기 피의자로 경찰 조사를 받고 구속영장이 청구될 위기에 직면하면 집주인은 실형 구속을 면하기 위해 친인척이나 타 자산을 동원해서라도 세입자와 형사 합의를 시도하게 됩니다. 이 과정에서 민사 소송보다 훨씬 빠르게 전세금 전액을 회수하는 사례가 매우 많습니다.
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