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더신사 법무법인 칼럼
“‘한 집에 세입자가 2명이라고요?’ 전세 이중계약 사기죄 고소장 작성법과 피의자 구속·보증금 강제회수 가이드”
✏️ 작성일 2026년 09월 11일
이사 당일이나 거주 도중, 내가 계약한 전세 집에 다른 세입자가 찾아와 "내가 먼저 이 집 전세 계약을 맺고 보증금을 보냈다"라며 소유권을 주장하거나, 임대인(집주인)과 공인중개사가 위임장을 위조해 집주인에게는 월세 계약을 하고 세입자에게는 전세 계약을 체결하는 '전세 이중계약 사기' 피해를 접하게 되면 눈앞이 깜깜해지고 극심한 재산상 파탄 위기에 직면하게 됩니다.
수천만 원에서 수억 원에 달하는 피 같은 전세 보증금을 하루아침에 날릴 위기에서 무작정 집주인이나 중개사에게 "돈을 돌려달라"라며 사정하더라도, 이미 자금을 빼돌린 사기 가해자들은 시간을 끌며 잠적할 준비를 마치기 마련입니다.
전세 이중계약은 단순한 민사상 계약 불이행이 아닌 형법 제347조(사기죄 - 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금) 및 특경법(이득액 5억 이상 시 무기 또는 5년 이상 징역)이 적용되는 중대 민생 범죄입니다.
그러나 무턱대고 "억울하니 처벌해달라"라는 감정적 고소장을 경찰에 제출하면 "단순 채무불이행이다"라며 고소장이 반려되거나 혐의없음(불송치) 처분이 내려질 수 있습니다.
가해자를 구속 수사시키고 형사 합의를 유도해 보증금을 회수하려면, 올바른 전세 이중계약 사기죄 고소장 작성법에 맞춰 ① 기망행위(이중계약 은닉, 대리권 위조) 및 불법영득의사에 대한 '법리적 범죄 구성요건 완벽 포섭', ② 육하원칙에 맞춘 '연대기적 피해 사실 및 증거목록(계약서, 계좌내역, 등기부) 일대일 매칭', ③ 고소장과 함께 피의자 재산 빼돌림을 막는 '선제적 통장·부동산 가압류', ④ 변호인 의견서 제출 및 관할 경찰서 전격 접수를 신속히 단행해야 합니다.
경찰 반려 없이 피의자를 입건시키고, 형사 고소를 통해 떼인 전세 보증금을 강제 회수하기 위한 정석 전세 이중계약 사기죄 고소장 작성법, 사안별 비교, 대응 수칙, 주의사항 및 FAQ를 정밀하게 해부해 드립니다.
📌 핵심 요약
"전세 이중계약 사기 고소장의 핵심은 '기망행위의 법리적 증명'과 '증거 매칭'입니다. 고소장 접수와 동시에 가해자 재산을 가압류해야 보증금을 회수할 수 있습니다."
• 핵심 적용 법률: 형법 제347조(사기죄), 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률, 공인중개사법 위반
• 사기죄 3대 성립 요건: 이중계약 사실을 숨긴 기망행위, 보증금 입금(처분행위), 불법영득의사(고의성)
• 핵심 대응 절차: 구성요건 법리 포섭 ➔ 증거 매칭 고소장 작성 ➔ 가해자 통장 가압류 ➔ 변호인 동석 경찰 접수
📋 목차 (핵심 질문 모음)
- 전세 이중계약 사기죄의 유형과 형법 제347조 구성요건 포섭 기준
- 변호사 작성 고소장+재산 가압류(피의자 구속/보증금 회수) vs 셀프 작성 감정적 고소장(경찰 반려/불송치) vs 구두 변제 요구(잠적/손실) legal 비교표
- 경찰 반려 없이 가해자를 구속시키는 '4단계 고소장 작성 수칙'
- 전세 이중계약 사기 피해자가 고소장 작성 시 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
- 자주 묻는 질문 FAQ
① 전세 이중계약 사기죄의 유형과 형법 제347조 구성요건 포섭 기준
💡 형사고소 법리 분석: 전세 이중계약 사기는 수법에 따라 피고소인 지정과 기망행위 서술 방식이 명확히 달라집니다.
- 대표적인 이중계약 사기 유형 2가지: ① 임대인이 동일한 부동산에 대해 임차인 A와 B 두 사람과 동시에 전세 계약을 체결하고 보증금을 각각 가로챈 경우, ② 건물관리를 위임받은 공인중개사가 집주인에게는 '월세 계약'이라 속이고, 세입자에게는 '전세 계약'을 체결하여 차액을 착복한 경우입니다.
- 기망행위(거짓말)의 명확한 서술: 단순히 "돈을 안 준다"가 아니라, "피고소인은 이미 제3자와 동일 목적물에 대해 계약을 체결했거나 월세 계약 위임만 받았음에도, 이를 숨기고 고소인에게 전세 보증금을 지급하게 하였다"라는 기망행위를 구체적으로 서술해야 합니다.
- 공인중개사 및 공범의 공동정범 특정: 사기극에 가담한 공인중개사, 바지임대인, 브로커가 존재한다면 이들을 형법 제30조(공동정범) 또는 제32조(방조범)로 함께 고소장에 피고소인으로 적시해야 수사 범위가 확대되고 보증금 회수율이 높아집니다.
② 변호사 작성 고소장+재산 가압류(피의자 구속/보증금 회수) vs 셀프 작성 감정적 고소장(경찰 반려/불송치) vs 구두 변제 요구(잠적/손실)
💡 고소장 작성 및 대응 방식별 성과 비교: 법리적 구성요건 완비 유무, 증거목록 매칭 및 가해자 재산 가압류 단행에 따른 최종 보증금 회수 결과 차이입니다.
| 구분 대응 유형 | 고소장 법리 구성 및 재산 보전처분 정황 | 최종 경찰 수사 및 전세보증금 회수 결과 |
|---|---|---|
| 변호사 정식 고소장 + 통장/부동산 가압류 (더신사) | 사기죄 구성요건 완비, 증거 일대일 매칭, 변호인 의견서 및 가압류 동시 집행 | 피의자 구속 압박 ➔ 형사 합의/보증금 100% 회수 |
| 인터넷 양식으로 혼자 작성한 감정적 고소장 | 기망행위 입증 없이 "사기꾼이니 벌달라"라며 감정적 울분만 기술함 | 경찰 고소장 반려 또는 혐의없음 불송치 |
| 고소 없이 임대인/중개사 말만 믿고 방치 | "곧 돈 구해서 줄 테니 경찰 고소는 하지 말아 달라"라는 거짓말에 속아 대기함 | 가해자 재산 은닉 및 잠적 ➔ 보증금 전액 손실 |
③ 경찰 반려 없이 가해자를 구속시키는 '4단계 고소장 작성 수칙'
💡 실무 솔루션: 올바른 전세 이중계약 사기죄 고소장 작성법은 당사자 특정 ➔ 범죄사실 연대기 서술 ➔ 증거목록 매칭 ➔ 변호인 의견서 접수를 집행해야 합니다.
- 1. 고소인 및 피고소인(임대인, 공인중개사, 중개보조원) 인적사항 명확히 특정: 가해자들의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 적고, 중개업자의 경우 사업자 등록번호까지 적시합니다.
- 2. 육하원칙에 입각한 '기망행위 및 피해 사실' 연대기적 서술: 계약 체결 당시 상황, 피고소인의 거짓말 내용, 보증금 입금 날짜, 이중계약 발각 경위를 일시·장소·방법별로 정확히 기술합니다.
- 3. 범죄 혐의를 입증할 '핵심 증거 자료' 항목별 [증호증] 매칭: 전세 임대차계약서, 계좌이체 확인증, 부동산 등기부등본, 위임장 사본, 카카오톡 대화록 및 통화 녹취록을 고소장에 첨부합니다.
- 4. 더신사 법무법인 '고소장 법리 검토 및 변호인 의견서 동반 접수': 변호인이 작성한 엄격한 법리 의견서를 결합하여 관할 경찰서에 정식 접수하고, 고소인 조사 시 변호인이 직접 동석합니다.
④ 전세 이중계약 사기 피해자가 고소장 작성 시 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
⚠️ 주의 사항: "피고소인의 법적 기망행위 서술 없이 '보증금을 안 갚는다'라며 단순 민사 사안처럼 기재하는 행위"와 "고소장만 제출하고 가해자의 재산을 미리 동결(가압류) 해두지 않는 행동"입니다.
실수 1. 계약 당시의 거짓말(기망)을 적지 않고 "계약 기간이 끝났는데 보증금을 안 돌려준다"라며 단순 채무불이행으로 서술하기
경찰은 단순 돈을 안 갚는 민사 채무불이행 사건에 개입하지 않습니다. 반드시 '계약 체결 당초부터 이중계약이었거나 권한이 없었다'라는 사기죄의 성립 요건을 고소장에 명시해야 수사가 개시됩니다.
실수 2. 경찰에 고소장만 접수해두고, 피고소인(임대인/중개사) 명의 통장이나 부동산에 가압류를 단행하지 않기
경찰 수사가 진행되는 수개월 동안 가해자는 본인 명의 재산을 제3자에게 빼돌리거나 현금화합니다. 가해자가 구속되더라도 재산이 없으면 보증금을 회수할 수 없으므로, 고소장 제출과 동시에 민사 가압류를 단행해야 합니다.
⑤ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 공인중개사가 집주인 위임장을 위조해서 저에게 전세 이중계약을 쳤는데, 집주인도 사기죄로 같이 고소할 수 있나요?
집주인이 중개사의 이중계약 행위를 알고도 방치했거나 통장을 빌려주어 보증금을 함께 수령했다면 사기죄의 공범(방조범)으로 고소할 수 있습니다. 설령 집주인이 사기죄 무혐의를 받더라도, 사용자책임 및 민사상 불법행위 손해배상 청구를 통해 집주인에게 보증금 반환 책임을 물을 수 있습니다.
Q2. 전세 이중계약 사기죄 고소장을 제출하면 형사 합의를 통해 전세 보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?
네, 그럴 확률이 매우 높아집니다. 사기죄 혐의가 입증되어 사기 가해자에게 구속영장이 청구되거나 징역형 실형 위기에 직면하면, 피의자는 형량을 낮추기 위해 가족이나 친지들을 동원해 고소인에게 '전액 보증금 변제 및 형사 합의'를 구걸하게 됩니다.
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