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더신사 법무법인 칼럼
상가 계약종료 임대인의 퇴거요구 대응 및 권리금 회수 방법은?
✏️ 작성일 2026년 08월 13일
상가 임대차 계약 기간이 만료되어 갈 때, 건물주(임대인)가 "계약 기간이 끝났으니 비워달라", "내가 직접 들어와 장사할 테니 나가라"고 일방적으로 퇴거를 통보하여 수년간 일궈놓은 영업 터전과 권리금을 한순간에 잃을 위기에 처한 상가 임차인들의 법적 문의가 끊이지 않고 있습니다.
임대인의 말만 믿고 순순히 건물을 비워주면 법적으로 보장된 소중한 권리를 모두 포기하는 결과를 초래합니다. 상가건물 임대차보호법상 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 최대 10년간 '계약갱신요구권'을 행사할 수 있으며, 10년이 지났더라도 계약 종료 6개월 전부터 '권리금 회수기회'를 법적으로 보호받으므로 일방적 퇴거 요구에 응할 필요가 없습니다.
상가 계약 종료 시 임대인의 퇴거 요구에 정당하게 맞서고 권리금을 안전하게 회수하기 위해 10년 갱신요구권 및 권리금 보호 법리, 임대인 갱신거절 요건 비교표, 단계별 4대 법적 대응 수칙, 임차인이 범하기 쉬운 실수, 그리고 자주 묻는 질문(FAQ)을 정밀하게 해부해 드립니다.
📌 핵심 요약
"상가 임차인은 3기 차임 연체 등 결격 사유가 없다면 최대 10년간 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 10년 경과 후에도 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 청구가 가능합니다."
• 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등): 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사 가능
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호): 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인 알선 및 권리금 수수 보호
• 핵심 회수 절차: 갱신요구권 내용증명 발송(종료 6~1개월 전) ➔ 신규 임차인 물색 및 권리금 계약 ➔ 임대인 방해 시 권리금 손해배상청구 소송
📋 목차 (자주 묻는 핵심 질문)
- 상가 임차인의 10년 계약갱신요구권 및 임대인 퇴거 요구의 법적 효력
- 계약갱신 요구권 인정 vs 임대인의 정당한 거절 사유 비교표
- 임대인의 일방적 퇴거 요구 시 '단계별 4대 법적 대응 수칙'
- 상가 임차인이 계약 종료 시 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
- 자주 묻는 질문 FAQ
① 상가 임차인의 10년 계약갱신요구권 및 임대인 퇴거 요구의 법적 효력
💡 법리 분석: 총 임대차 기간이 10년을 넘지 않았다면, 임대인은 특별한 법적 거절 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없으며 일방적 퇴거 통보는 무효입니다.
- 최대 10년 계약갱신요구권 보장 (제10조 제2항): 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 최초 계약일을 기준으로 총 10년 동안 정당하게 영업을 계속할 권리가 있습니다.
- 임대인의 정당한 갱신 거절 사유 (제10조 제1항): 임차인의 3기 차임 연체, 무단 전대, 동의 없는 건물의 전부/일부 파손, 거짓·부정한 방법의 임차 등 귀책사유가 있을 때만 임대인은 갱신을 거부하고 퇴거를 요구할 수 있습니다.
- 10년 초과 시 권리금 회수기회 보호 (제10조의4): 10년이 지나 갱신요구권이 소멸했더라도 임대인이 무조건 임차인을 쫓아낼 수는 없습니다. 임차인은 만기 6개월 전부터 신규 임차인을 찾아 권리금을 회수할 수 있고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상 책임을 지게 됩니다.
② 계약갱신 요구권 인정 vs 임대인의 정당한 거절 사유 비교표
💡 상황 비교: 임차인의 영업 기간 및 귀책사유 유무에 따라 임대인 퇴거 요구의 정당성이 완전히 달라집니다.
상가 임대차 계약 종료 시 상황별 법적 권리 및 대처 비교표입니다.
| 구분 단계 | 주요 법적 요건 및 상황 | 임대인 퇴거 요구 가능 여부 및 효과 |
|---|---|---|
| 최초 10년 이내 (귀책 없음) | 종료 6~1개월 전 갱신요구권 행사 | 퇴거 불응 가능 (임대인의 거절은 위법·무효) |
| 3기 차임 연체 / 무단 전대 | 월세 3회분 상당 체납 등 임차인 귀책 | 퇴거 요구 가능 (갱신 거절 및 권리금 보호 제외) |
| 10년 만료 (갱신권 소멸) | 더 이상 갱신요구 불가한 만기 시점 | 퇴거하되 권리금 회수 방해 시 손해배상 청구 |
| 건물 재건축 / 철거 예정 | 계약 체결 시 철거계획 사전 구체적 고지 | 퇴거 요구 가능 (사전 고지 요건 엄격 적용) |
③ 임대인의 일방적 퇴거 요구 시 '단계별 4대 법적 대응 수칙'
💡 행동 지침: 구두 통보에 흔들리지 말고 법적 기한 내 서면 내용증명 발송과 권리금 회수 절차를 명확히 밟아야 합니다.
- 1. 계약갱신요구권 행사 내용증명 즉시 발송: 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 "상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약 갱신을 요구한다"는 취지의 내용증명 우편을 발송하여 증거를 남깁니다.
- 2. 3기 차임 연체 등 결격 사유 철저 방지: 월세가 3회분 이상 밀리지 않도록 관리하고, 건물 무단 개조나 전대차 등 임대인이 트집 잡을 수 있는 빌미를 사전에 차단합니다.
- 3. 신규 임차인 물색 및 권리금 양도양수 계약 체결 (10년 경과 시): 영업을 종료해야 한다면, 만기 6개월 전부터 신규 임차인을 찾아 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 알선하여 신규 임대차 계약 체결을 요청합니다.
- 4. 임대인의 방해 행위 채증 및 권리금 손해배상청구 소송: 임대인이 "내가 직접 쓰겠다", "말도 안 되게 보증금을 올리겠다"며 신규 계약을 거절하면, 이를 채증하여 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상 청구 소송을 제기합니다.
④ 상가 임차인이 계약 종료 시 무심코 범하는 치명적 2가지 실수
⚠️ 주의 사항: "계약 종료 1개월 전까지 갱신 요구 서면을 발송하지 않는 행위"와 "임대인의 '직접 사용' 거짓말에 속아 권리금을 포기하는 것"입니다.
실수 1. 구두로만 "더 장사하겠다"고 말하고, 법정 기한(종료 1개월 전) 내 서면 갱신 요구를 하지 않는 것
기한 내 명확하게 갱신 의사를 표시하지 않으면 임대인의 퇴거 요구가 정당해질 위험이 있습니다. 반드시 내용증명이나 문자/카카오톡 등 입증 가능한 서면 기록을 남겨야 합니다.
실수 2. 임대인의 "내가 직접 입점하여 장사할 테니 권리금 없이 나가라"는 요구에 순순히 응하는 것
임대인의 자가 사용은 정당한 갱신 거절 사유가 아닐 뿐만 아니라, 신규 임차인과의 계약을 거절하는 명백한 '권리금 회수 방해 행위'입니다. 이 경우 임대인에게 권리금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
⑤ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 임대인이 자기가 직접 입점하여 장사할 테니 나가라고 하는데, 권리금도 못 받나요?
받을 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 임대인이 스스로 상가를 사용하겠다는 이유로 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 금지하는 정당한 사유 없는 권리금 회수 방해 행위에 해당합니다. 따라서 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상 청구 소송을 제기하여 승소할 수 있습니다.
Q2. 환산보증금을 초과하는 고액 임대차 상가도 10년 계약갱신요구권과 권리금 보호를 받나요?
보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 환산보증금 기준(서울 기준 9억 원)을 초과하는 상가 임대차 계약이라 하더라도, 법 제2조 제3항에 따라 10년간의 '계약갱신요구권(제10조)'과 '권리금 회수기회 보호(제10조의4)' 조항은 예외 없이 그대로 적용됩니다.
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