더신사 법무법인 · 채권 회수 실무 가이드
공사대금 채권은 소멸시효가 3년으로 짧습니다. 발주자가 버티고 있다면 지금 당장 법적 절차를 시작해야 합니다.
공사대금 채권의 소멸시효는 3년입니다(민법 제163조 제3호). 공사 완료 후 3년이 지나면 법적으로 청구권이 소멸할 수 있으므로, 발주자가 버티고 있다면 지금 즉시 내용증명 발송 또는 소송을 시작해야 합니다. 유치권 행사, 가압류, 하도급법상 직접지급 청구 등 공사대금에 특화된 수단도 활용할 수 있습니다.
CHAPTER 01
공사대금 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 소멸시효 3년이 적용됩니다. 시효는 원칙적으로 공사 완료일(또는 대금 지급 기일)부터 기산됩니다. 3년이 지나면 채무자가 시효 완성을 주장해 지급을 거부할 수 있습니다.
CHAPTER 02
유치권이란 타인의 물건에 관해 생긴 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 점유·유치할 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 공사대금을 받지 못한 시공사는 완공된 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다.
유치권의 효력
발주자가 건물을 팔더라도 매수인에게 유치권을 주장할 수 있습니다. 건물을 점유·유치하면 발주자에게 강력한 압박이 됩니다.
유치권 성립 요건
① 공사대금 채권이 그 건물에 관해 생겼을 것 ② 채권이 변제기에 있을 것 ③ 건물을 적법하게 점유하고 있을 것 — 세 가지를 모두 충족해야 합니다.
유치권 행사 시 주의사항
점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 발주자가 강제로 점유를 빼앗으면 즉시 법원에 점유회수 신청을 해야 합니다. 유치권 행사 중 건물을 훼손하면 유치권이 소멸할 수 있습니다.
소송 전 발주자의 부동산·예금·자동차에 가압류를 신청해 재산 처분을 막습니다. 가압류는 소멸시효 중단 효과도 있으며, 발주자에게 강력한 심리적 압박이 됩니다. 피보전채권액의 10~20% 수준의 담보를 공탁해야 합니다.
채무자가 채무를 인정할 가능성이 높다면 지급명령(인지대 소송의 10분의 1, 2~4주 처리), 채무를 다툰다면 민사소송으로 채권을 확정합니다. 판결 확정 후 강제집행으로 실제 회수합니다.
급하게 자금이 필요한 경우 공사대금 채권을 제3자에게 양도(팩토링)하는 방법도 있습니다. 다만 일정 할인율이 적용됩니다.
CHAPTER 03
증거 확보 — 지금 당장
공사계약서·도급계약서, 준공확인서·인수인계서, 기성금 지급 내역, 추가 공사 합의서, 카카오톡·이메일 대화를 즉시 확보합니다. 발주자가 나중에 "공사 미완성" "하자 있음"을 주장할 것을 대비해 현장 사진·영상도 촬영해두세요.
✔ 현장 사진·영상은 날짜 정보가 포함된 것으로 확보
내용증명 발송
공사대금 지급을 공식 요구하는 내용증명을 발송합니다. 미수금 원금·지연이자(상사 연 6%)·지급 기한·미이행 시 법적 조치를 명시합니다. 소멸시효 임박 시 즉각 발송해 6개월 유예를 확보하세요.
가압류 신청 (재산 은닉 우려 시 선행)
발주자가 재산을 처분할 우려가 있다면 내용증명보다 가압류를 먼저 신청합니다. 발주자 소유 부동산·예금·자동차를 동결해 강제집행 대상을 보전합니다.
지급명령 또는 민사소송
발주자가 채무를 인정하면 지급명령(2~4주), 다투면 민사소송으로 채권을 확정합니다. 공사 미완성·하자를 주장하면 소송에서 전문가 감정이 진행될 수 있습니다.
판결 확정 후 강제집행
판결 확정 후 예금 압류·부동산 강제경매·자동차 압류로 실제 채권을 회수합니다. 재산이 없다면 재산명시·재산조회로 숨긴 재산을 찾습니다.
CHAPTER 04
공사대금 소송에서 발주자는 "공사가 완성되지 않았다", "하자가 있다", "추가 공사 합의가 없었다"고 주장하는 경우가 많습니다. 이에 대비해 아래 증거를 미리 확보해야 합니다.
❌ 발주자가 "하자 있다"고 주장할 때
하자 주장은 공사대금 전액 지급 거부의 근거가 아닙니다. 하자 부분의 보수 비용만 공제할 수 있습니다. 발주자의 하자 주장에 맞서 전문가 감정을 신청해 하자 여부와 범위를 명확히 해야 합니다.
❌ "준공 후 사용하고 있으면서 대금을 안 주는" 경우
발주자가 완공된 건물을 사용·수익하고 있다면 공사 완성을 사실상 인정한 것입니다. 발주자의 건물 사용 사실(입주 여부·사업 개시)을 증거로 확보해두세요.
CHAPTER 05
하도급 업체는 원도급자(원청)가 대금을 지급하지 않을 때 발주자(건축주)에게 직접 청구할 수 있는 특별한 권리가 있습니다.
하도급거래 공정화에 관한 법률(하도급법) 제14조에 따라 원도급자가 하도급 대금을 지급하지 않으면 하수급인은 발주자(건축주)에게 직접 지급을 청구할 수 있습니다. 발주자가 원도급자에게 지급할 공사대금 범위 내에서 청구 가능합니다.
건설산업기본법 제35조도 동일한 직접지급 청구권을 규정합니다. 원도급자가 부도·파산했거나 정당한 이유 없이 하도급 대금을 지급하지 않을 때 발주자에게 직접 청구할 수 있습니다.
원도급자가 정당한 이유 없이 하도급 대금을 지급하지 않으면 공정거래위원회에 하도급법 위반으로 신고할 수 있습니다. 신고만으로도 원도급자에게 상당한 압박이 됩니다.
FAQ
한 줄 요약
공사대금 채권의 소멸시효는 3년입니다(민법 제163조 제3호). 발주자가 버티고 있다면 지금 즉시 내용증명을 발송하고, 재산 은닉이 우려되면 가압류를 먼저 신청하세요. 유치권 행사, 하도급법 직접지급 청구, 소송을 상황에 맞게 병행하면 회수 가능성이 높아집니다.
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