공사대금 회수는 시효와 기록에서 결판납니다.
공사는 끝났는데 잔금은 들어오지 않고, 하자를 이유로 대금이 깎여 나갑니다. 이 분쟁의 결론은 도면과 내역서, 기성고 감정 결과가 정합니다. 서류를 가진 쪽이 돈을 가져갑니다.
공사대금 채권은 3년이면 소멸합니다.
공사에 관한 채권의 소멸시효는 3년으로 짧습니다. 준공 후에 협의만 반복하다가 공사 미수금의 시효를 넘기는 사건이 실제로 많습니다.
내용증명을 보내면 시효가 멈추지만 그 효력은 6개월입니다. 내용증명이 상대에게 도달한 날부터 6개월 안에 지급명령이나 소 제기, 가압류까지 나아가지 않으면 멈춰 있던 효력이 사라집니다.
그래서 내용증명은 마지막 통보가 아니라 6개월의 준비 시간을 확보하는 수단으로 써야 합니다. 보낸 날짜를 적어두고 그 안에 다음 절차를 밟아야 합니다.
다툼은 기성고와 추가공사에서 벌어집니다.
공사가 중간에 끊긴 사건에서는 기성고를 확정하는 일이 금액을 좌우합니다. 기성고란 전체 공사 가운데 실제로 어디까지 진행됐는지의 비율을 말하고, 법원이 지정한 감정인이 산정합니다.
이 감정 결과가 사실상 판결 금액의 기준이 됩니다. 그래서 감정을 신청할 때 어떤 항목을 어떤 기준으로 산정해 달라고 적는지가 중요합니다. 신청 내용이 부실하면 불리한 전제로 계산된 숫자를 받게 됩니다.
추가공사와 변경공사는 합의가 있었다는 증거가 관건입니다. 계약서나 변경합의서가 없다면 메신저 대화와 현장 지시 기록, 작업일지를 모아 청구 근거로 씁니다.
발주자 쪽에서는 하자와 공사 지체에 따른 위약금을 들어 받을 돈에서 빼겠다고 주장합니다. 인테리어처럼 규모가 작은 공사도 원리는 같습니다.
유치권은 점유를 잃으면 사라집니다.
공사대금을 받지 못한 수급인은 목적물을 점유하면서 유치권을 주장할 수 있습니다. 경매에서도 버티는 강력한 권리이지만 요건이 엄격합니다. 받을 대금이 바로 그 목적물에 관해 생긴 것이어야 하고, 지급기일이 이미 지나 있어야 합니다.
그리고 점유가 유지되어야 합니다. 점유는 유치권이 생기는 요건이면서 계속 갖추고 있어야 하는 요건이라, 점유를 빼앗기거나 스스로 놓으면 유치권도 함께 없어집니다.
반대로 낙찰자나 소유자 입장이라면 근거 없는 유치권 주장을 부존재확인 소송과 인도 청구로 정리해야 합니다. 언제부터 점유했는지, 실제로 어떤 공사를 했는지가 확인의 출발점입니다.
받을 돈은 묶어두고 시작합니다.
발주자가 대금을 지급할 형편이 되는지 불확실하다면 가압류를 먼저 겁니다. 가압류는 시효 중단 조치도 되므로 두 가지 목적을 함께 달성합니다. 판결을 받은 뒤에는 강제집행으로 회수를 마무리합니다.
하도급 구조라면 발주자에게 직접 지급을 청구할 수 있는지도 함께 검토합니다.
공사대금·유치권 대표 해결사례
같은 청구라도 결과는 사실관계에 따라 갈립니다. 더신사가 실제 수행한 공사대금·유치권 사건의 쟁점과 대응, 결과를 그대로 공개합니다.