매매·분양 분쟁, 해제할 수 있는 시점과 없는 시점이 있습니다
부동산 매매는 인생에서 가장 큰 계약입니다. 계약을 없던 일로 되돌리는 것을 해제라고 하는데, 지금이 해제할 수 있는 단계인지 아닌지에 따라 손해의 크기가 완전히 달라집니다. 계약의 어느 단계에 있는지부터 확인하세요.
계약금 단계에서는 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.
상대방이 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 물어주고 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 이행에 착수했다고 보려면 외부에서 알아볼 수 있을 정도의 이행 행위가 있어야 하고, 단순히 준비만 한 것으로는 부족합니다. 이 시점 판단에서 분쟁의 절반이 시작됩니다.
계약금을 일부만 건넨 부동산 가계약도 자주 문제 됩니다. 대법원은 약정한 계약금이 정해져 있는 경우, 매도인이 실제로 받은 금액이 아니라 약정 계약금을 기준으로 배액을 상환해야 해제할 수 있다고 봅니다. 가계약금 1,000만 원을 받았더라도 약정 계약금이 1억원이면 2억원을 상환해야 한다는 뜻입니다.
중도금이 오간 뒤에는 마음이 바뀌었다는 이유로 해제할 수 없습니다.
이때부터는 상대가 약속한 것을 하지 않았다는 사실을 근거로 삼아야 합니다. 이행을 촉구하는 통지를 먼저 보내고, 그래도 이행하지 않으면 해제하는 순서를 밟습니다. 그 뒤에 위약금과 손해배상을 청구합니다.
잔금 지급과 소유권이전등기, 명도는 서로 맞물려 동시에 이뤄지는 관계입니다. 그래서 누가 먼저 약속을 어겼는지가 승패를 가릅니다. 내 쪽은 준비가 되어 있었다는 사실을 남겨두는 것이 중요하고, 잔금을 마련해 둔 기록과 이전등기 서류를 갖춘 사실이 그 증거가 됩니다. 같은 집을 두 번 파는 이중계약이 드러나면 형사 문제가 함께 걸립니다.
분양계약해지와 분양권 포기는 요건이 다릅니다.
조망이나 커뮤니티 시설, 마감재가 분양 당시 약속과 다르거나 하자가 심각하거나 입주가 지연됐다면 분양계약해지 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 허위·과장 광고는 그 자체로 책임의 근거가 됩니다.
반면 자금 사정 때문에 분양권을 포기하는 것은 요건도 결과도 전혀 다릅니다. 계약 위반으로 처리되어 위약금을 물게 되는 쪽이라, 두 경우를 구분하지 않고 통보하면 손해가 커집니다.
토지 지분을 쪼개 파는 기획부동산 피해도 함께 다룹니다. 여러 수분양자가 같은 문제를 겪는 경우가 많아, 공동으로 대응하면 입증과 협상 모두에서 유리합니다.
현금청산의 쟁점은 감정평가액이 정당한가입니다.
정비구역에서 분양 신청을 하지 않거나 자격을 잃으면 재건축 현금청산 대상이 됩니다. 이때 실제로 다투는 것은 감정평가액, 즉 재개발 보상금이 제대로 산정됐는지입니다. 매도청구와 수용 절차에는 각각 대응해야 하는 시점이 정해져 있어, 통지를 받은 날부터 기한이 흐르기 시작합니다.
소유권은 이전등기청구로, 돈은 가압류로 확보합니다.
넘겨주지 않는 소유권은 소유권이전등기청구로 받아냅니다. 돌려받을 돈이 있다면 상대가 재산을 처분하기 전에 가압류·처분금지가처분으로 묶어 둔 다음 청구합니다. 처음부터 속일 의도가 보이는 사건이라면 형사 대응도 함께 검토합니다.
매매·분양분쟁 대표 해결사례
같은 청구라도 결과는 사실관계에 따라 갈립니다. 더신사가 실제 수행한 매매·분양분쟁 사건의 쟁점과 대응, 결과를 그대로 공개합니다.