임대차 분쟁, 목소리 큰 쪽이 아니라 법을 아는 쪽이 이깁니다.
임대차 분쟁은 감정 싸움처럼 보이지만 대부분 법이 답을 정해둔 문제입니다. 내 사안이 어느 조문에 해당하는지부터 확인하면 절반이 정리됩니다.
주택은 4년, 상가는 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
주택 임차인은 계약갱신요구권을 한 차례 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이므로 최초 계약을 합쳐 4년까지 거주가 보장됩니다. 갱신할 때 차임 인상은 기존 금액의 5% 이내로 제한되고, 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 상가 임차인은 최초 기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인은 실거주처럼 법이 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 실거주를 이유로 내보내고 실제로는 다른 사람에게 임대했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인의 사유가 사실인지는 사건마다 결론이 갈리고, 실제로 뒤집히는 경우가 적지 않습니다.
권리금 회수 기회는 종료 6개월 전부터 보호됩니다.
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지, 임대인은 임차인이 주선한 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다. 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하거나, 주변 시세에 비해 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 것이 대표적인 방해 행위입니다. 위반하면 권리금 소송으로 손해배상 책임을 집니다.
기한이 있습니다. 이 손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 소멸합니다.
약국이나 병원처럼 권리금이 큰 상가일수록 액수를 전문가 감정으로 산정하고 방해가 있었다는 사실을 입증하는 일이 까다롭습니다. 새 임차인을 주선한 과정과 그때 임대인이 한 답변을 즉시 기록으로 남겨야 하는 이유입니다.
원상복구와 보증금 공제는 계약이 끝날 때 터집니다.
상가 원상복구를 어디까지 해야 하는지는 계약서 문구와 입주 당시의 상태가 기준입니다. 입주 시점의 사진과 시설 목록이 남아 있으면 분쟁의 대부분이 예방됩니다.
보증금에서 일방적으로 공제된 금액은 내역을 요구할 수 있고, 근거가 부족하면 반환을 청구할 수 있습니다. 관리비 정산도 같습니다. 청구서와 산정 근거를 받아 확인하는 것이 먼저입니다.
월세 연체가 문제 되는 상황이라면 내용증명 한 장으로 해지 요건과 시점을 확정해 두는 것이 이후 절차의 토대가 됩니다.
임대차 계약분쟁 대표 해결사례
같은 청구라도 결과는 사실관계에 따라 갈립니다. 더신사가 실제 수행한 임대차 계약분쟁 사건의 쟁점과 대응, 결과를 그대로 공개합니다.