공동명의 부동산, 한 사람이 반대하면 팔 수도 없습니다.
상속으로, 동업으로, 부부 공동명의로 여럿의 이름이 올라간 부동산은 한 명만 반대해도 매각도 개발도 막힙니다. 이 상태를 정리하는 절차가 공유물분할입니다.
분할은 상대의 동의 없이 청구할 수 있습니다.
공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있습니다. 분할하지 않기로 한 특약은 5년을 넘길 수 없고, 갱신해도 갱신한 날부터 다시 5년까지입니다. 협의가 되면 협의대로 나누고, 되지 않으면 법원에 공유물분할청구소송을 제기해 판결로 나눕니다. 상대가 동의하지 않아도 시작할 수 있다는 것이 이 제도의 핵심입니다.
다만 부동산은 분할금지약정을 등기할 수 있습니다. 등기된 약정은 나중에 지분을 사들인 사람에게도 효력이 있으므로, 등기부에 그런 기재가 있는지부터 확인해야 합니다.
현물로 나눌 것인가, 팔아서 나눌 것인가
법원은 땅을 실제로 쪼개는 현물분할을 원칙으로 합니다. 다만 쪼갤 수 없거나 쪼개면 가치가 크게 떨어질 우려가 있으면 경매에 부쳐 대금을 나누는 경매분할을 명할 수 있습니다. 한쪽이 부동산 전부를 갖고 다른 공유자에게 지분 가액을 지급하는 방식이 인정되는 경우도 있습니다.
어느 방식이 유리한지는 지분 비율과 실제로 누가 쓰고 있는지, 부동산의 성격에 따라 갈립니다. 그래서 어떻게 끝내고 싶은지를 먼저 정하고, 그 결과에 필요한 자료부터 준비해야 합니다.
분할과 함께 정산할 돈
한 공유자가 혼자 써 왔다면, 다른 공유자는 자기 지분에 해당하는 사용료를 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 법에서는 이를 부당이득 반환이라고 합니다. 반대로 관리비와 세금을 혼자 부담해 온 사정도 정산 대상입니다.
이 정산을 분할 소송에 함께 넣어 한 번에 끝내는 것이 효율적입니다. 나중에 따로 청구하면 절차를 두 번 거치게 됩니다.
지분만 경매로 사들인 상대가 분할을 요구해 오는 사건은 대응이 다릅니다. 상대의 목적이 분할 자체가 아니라 내 지분을 싸게 사거나 내게 비싸게 넘기는 것일 수 있기 때문입니다. 시세와 절차를 아는 쪽이 협상에서 유리합니다.
공유물분할 대표 해결사례
같은 청구라도 결과는 사실관계에 따라 갈립니다. 더신사가 실제 수행한 공유물분할 사건의 쟁점과 대응, 결과를 그대로 공개합니다.